פסק-דין בתיק תא"מ 29456-02-10

תביעה לתשלום פיצוי מוסכם לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 בגין הפרת זיכרון דברים מיום 9.3.09, שתוכנו מכר של ביתו של הנתבע, הידוע כגוש 38026, חלקה 42, תת-חלקה 1. בפועל לפי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, מדובר על חלקה 58.

הצדדים אינם חלוקים, כי הנתבע ביקש למכור את ביתו ופנה למתווך, בשם קרלוס, ודרכו נוצר קשר עם מתווכת בשם מרתין עזרא ודרכה הגיע התובע לעסקה.

הנתבע הסביר שהחליט למכור את הבית כי נדרש לסייע למשפחה באוקראינה בניתוח והיה צריך להעביר 20,000$. בביהמ"ש הוא הצהיר כי ביקש 150,000$ עבור הנכס.

אין מחלוקת כי הצדדים חתמו על זיכרון דברים שהטופס שלו הובא ע"י המתווך קרלוס והוא מולא ע"י המתווכת מרתין עזרא. לפי עדותה, התובע היה בתהליך לימוד להיות מתווך והוא התכוון למכור את הבית תוך כדי ביצוע העסקה עם הנתבע ( עמ' 28-29 לפרוטוקול). בפועל העסקה לא יצאה לפועל והנתבע מכר את הנכס לאחר, לצד שלישי שהובא לעסקה ע"י מתווך שלישי.

ההסכמה לפיצוי המוסכם היא על דעת שני הצדדים, אך הסכום היה יוזמה של התובע ( עמ' 28 לפרוטוקול). לפי עדות גב' עזרא, הנתבע לא נתן דעתו לרכיב זה כי לא ראה בזיכרון הדברים מסמך מחייב.

התובע העיד כי הכוונה הייתה לבצע את העסקה כמוסכם, אך התברר כי יש פערים בין רישום הנכס בעמידר לבין רישומים בעירייה. לפי עדות עד מטעם הנתבע, עו"ד ליאור בלקין, לאחר רכישת בית קטן, בנה הנתבע את הבית מחדש מבלי לסגור את הנדרש עפ"י חוק כדי להתאים את הרישום לבניה ( עמ' 24 לפרוטוקול). התובע פנה לעו"ד אדם טל ז"ל, אך זה היה בסמוך לזמן שחלה ואילו הנתבע פנה לעו"ד ליאור בלקין שהעיד שלאור הפערים ברישום הוא הודיע לנתבע שלא ייצג אותו בעסקה ( עמ' 24-25 לפרוטוקול).

העסקה לא דווחה למס שבח והנתבע לא ראה בזיכרון הדברים חוזה מחייב ( עמ' 28 לפרוטוקול). הנתבע מכר את הנכס לאחר, כי התובע "נעלם". סכום העסקה עם צד ג' עמדה על 170,000$.

התובע העיד שהעסקה עם הנתבע צלעה כי הנתבע דרש שהוא יישא בעלויות הסדרת הרישום של גודל הנכס בעמידר ( עמ' 10 לפרוטוקול).

באי כוח הצדדים חלוקים בשאלה של התוקף המחייב של זיכרון הדברים בשים לב לכך שהמתווכים של שני הצדדים היו הגורמים "המשפטיים" ל"העלאת העסקה" על הכתב - דהיינו, הבאת טקסט מובנה ומילוי הפרטים החסרים ( עדות מרתין עזרא, עמ' 27-29 לפרוטוקול).

עולה מעדותה של מרתין עזרא, מתווכת, שהגיעה לעסקה עם התובע והעידה מטעם הנתבע, כי התובע ביקש לעשות העסקה שבפועל תתורגם לעסקת תיווך מבחינתו, בכך שימצא קונה במחיר יותר גבוה עוד בטרם עורכי דין ייערכו את החוזה ויעבירו דיווח למס שבח, כך שהקונה יהיה רשום כקונה מהנתבע אך ישלם לתובע, והתובע יקבל את ההפרש לעצמו ( עמ' 28 לפרוטוקול).

לעובדה שהתובע ביקש למכור את הנכס לאחרים תוך כדי רכישתו על שמו, יש תימוכין מפי התובע שהסכים שמיד אחרי החתימה על זיכרון הדברים, פרסם את הנכס למכירה באינטרנט ( עמ' 11 לפרוטוקול), התכוון למכור את הבית במחיר יותר גבוה ( עמ' 11 לפרוטוקול) וכי הגיע לבית עם קונים ( עמ' 12 לפרוטוקול).

העסקה נשוא זיכרון הדברים אינה מייצגת אפוא את העסקה שהתובע רצה שתתבצע, ולדבריו זאת אינה הפעם הראשונה שכך הוא מבצע עסקאות ( עמ' 12 לפרוטוקול, מול שורה 5).

העסקה נשוא זיכרון הדברים גם לא מייצגת את הרישום של הנכס שכן כתוב בזיכרון הדברים שמדובר על דירה בשטח של 300 מ"ר בנוי, בא בשעה שמדובר על דירה בגודל 125 מ"ר ( נסח מתוך פנקס הבתים המשותפים - רשימת מסמכים לפי תקנה 214ח', מטעם התובע).

כמו כן בזיכרון הדברים מדובר על בעלות בא בשעה שעל פי רישום הזכויות מדובר על העברת זכות שכירות.

העסקה קדמה לרישום זכויות הנתבע בפנקס הבתים המשותפים אך הצדדים והעדים אינם חולקים כי גם בעמידר נתוני הרישום לא תאמו את המצב בשטח או בזיכרון הדברים.

בא כוח התובע, עו"ד מיכה דוד, טען שזיכרון הדברים עונה על דרישות הפסיקה להכיר בעסקה כמחייבת כי זיכרון הדברים מעיד על גמירות דעת ומסוימות (ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 201 (1993)(להלן: "עניין - שומרוני")].

ביהמ"ש קבע כי זיכרון דברים ייחשב כחוזה תקף אם יעמוד בדרישת גמירות הדעת הנדרשת לפי חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, ובתנאי שזיכרון הדברים יכלול בחובו את הפרטים המהותיים החיוניים לביצוע עסקה ויעמוד בדרישת הכתב המהותי שמציב סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. כמו כן, דרישת המסוימות יכולה לבוא על סיפוקה כאשר ניתן להשלים את זיכרון הדברים השלמה נורמטיבית חיצונית ( עניין - שומרוני).

בעניין שומרוני נבחנה עסקה שנעשתה בעל פה, שאינה העסקה לבחינה בפני.

באת כוח הנתבע, עו"ד מירן ללוש, טוענת לפגם מהותי בזיכרון הדברים כי הרכיב של פיצוי מוסכם נקבע ללא זכות בדין.